Alquilar no es “difícil”, es casi imposible. 

A diario no dejo de enterarme que alguien más de mi círculo se muda de nuevo a la casa de sus padres o, en el mejor de los casos, se muda de un lugar accesible a uno que no lo es tanto. En el peor… ya sabemos como termina esa historia, todos menos cierto presidente que no quiere verlo. 

Antes de arrancar este artículo necesito explicar algo de mí, les juro que tiene relación con la nota: soy extremadamente organizada y estoy obsesionada con los alquileres. En la última búsqueda que hice (hace 6 años, para el lugar que alquilo hoy) descubrí cuán importante es exponerse a esta información a diario, cuanto más sabemos, más afilamos nuestra capacidad para detectar oportunidades; por eso desde entonces nunca dejo de investigar. De ahí nace un hilo de Twitter que hice hace años y creo que necesitaba ser actualizado para convertirse en un artículo más coordinado.

Hilo sobre buscar alquiler. 🏡
⚠️No soy inmobiliaria ni especialista, solo soy una obsesiva que busca mucho e incluso alquilando, no dejé de mirar valores por estar al día.
Me etiquetaron en una búsqueda recomendándome y recibí tantos mensajes que dije, bueno, lo hago.
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— Jimeronica (Astrodelfos) (@Jimeronica) February 10, 2022

Para alquilar hay que pagar: Primeros Pasos

Sobre Valores

Antes que nada, a sacarse de encima la información más jodida de entender. 

A día de hoy, cuando escribo este artículo (Fines de 2024) nos regimos por dos índices generales. El IPC y el ICL, en general, los propietarios deciden ejecutar el aumento de su alquiler a razón de alguno de esos dos índices o el promedio entre ambos. Por supuesto que existen otras opciones, pero estas serán las más frecuentes. 

Ahora ¿Qué significa cada una?

El IPC o Índice de Precios al Consumidor mide la variación de precios de los bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en la zona seleccionada en comparación con los precios vigentes en el año base.

El ICL o Índice para Contratos de Locación es un indicador que se calcula a partir de:

-La variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

-Se publica diariamente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

La página del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires tiene su propia calculadora a la que podés acceder por acá.

En síntesis, se SUPONE que el ICL debería ser el valor más lógico a tener en cuenta, puesto que está promediando los precios con los sueldos, pero a partir de ahí, siempre surgen los desacuerdos, sobre todo por ciertos billetitos verdes que controlan los deseos ambiciosos desde hace décadas. 

Al momento de escribir esta nota (finales de noviembre 2024) hice una encuesta que me respondieron más de 50 personas, la mayoría (72%) se rige por el IPC. Sin embargo, esto puede cambiar especialmente si al momento de firmar el contrato sucede algo que económicamente lo influya. 

Renovaciones

Los nuevos alquileres que se gestan a partir del DNU de Javier Milei no establecen un mínimo, esto significa que si lo desearan los propietarios tienen la potestad de alquilar cada 3 meses. Sólo aquellos que firmaron contrato antes del 29 de diciembre de 2023 actualizan sus alquileres semanalmente. 

¿Qué es lo más frecuente? Según lo que he recopilado manualmente, la mayoría de los alquileres se actualizan cada 3 meses, habiendo algunos casos excepcionales que lo hacen cada 4 o más. 

La cantidad de años mínima es mucho más variable y depende en gran medida del propietario. Uno, dos o tres años es lo que se estila con frecuencia. En general dos años parece ser lo normal, pero quienes están un poco más dudosos de la situación del país, prefieren renovarlo cada año. 

Lamentablemente la mayoría de los alquileres se manejan en negro, así que preparate para salir con montañas de estos del cajero.

Entrar en un Alquiler

Esto sin lugar a dudas es el esfuerzo más grande que hay que hacer. La mayoría de los propietarios exigen un mes de alquiler como depósito (aunque por la inflación hay muchos casos que exigen una cantidad de dólares para congelarlo), un mes de adelanto mas el mes en el que se ingresa mas posibles gastos de escribano/inmobiliaria. 

Si a eso le sumamos los gastos de mudanza y la compra de muebles y electrodomésticos si es nuestro primer alquiler, habrá que desembuchar de lo lindo, así que averiguen bien con cuánto cuentan antes de firmar ningún papel. 

La Garantía

Frente al cansancio constante que exigen los trámites de garantías propietarias (y porque mucha gente tiene propiedades familiares en provincia y la mayoría de las inmobiliarias no tiene ganas de tramitarlas), a veces se opta por pedir Créditos Finaer… de hecho, lamentablemente para quienes sí cuentan con garantías propietarias, en algunos casos se exige SOLO Finaer, sin otra posibilidad. 

¿Qué es el Finaer? Una empresa que ofrece garantías para alquileres en Argentina que protegen a propietarios e inquilinos. Como todo seguro, exige un pago determinado de parte del inquilino para poder gozar del mismo, el cual se deduce de acuerdo al sueldo y el valor de lo que se alquila. Para más información, les aconsejo ingresar en esta página. 

Sí, exactamente igual…

Ya tengo los medios: Inicia mi búsqueda

1) Empezar con MUCHA anticipación

¿Te vas a mudar en dos meses, 6 meses, un año? Arrancá a mirar propiedades AHORA MISMO, cada día que estés en contacto con valores, metros cuadrados, barrios y comparativas; mejor vas a identificar las oportunidades y detectar subas de precio o detalles que pueden ser de vital importancia a la hora de tomar la decisión.

A partir de eso, a menos que encuentres lugares que específicamente se liberen cuando lo necesitás, no te encariñes con nada, estás haciendo un trabajo de campo. 

2) Usá todos los portales

Todos significa TODOS. Ya sé que seguramente haya sitios que repitan sus publicaciones, pero muchos de ellos no lo hacen. Mi actual alquiler lo conseguí mediante Mercadolibre (sí, una cosa de no creer) y no había llegado a publicarlo en otro lado. Zonaprop es el más popular pero no necesariamente el único que te va a salvar la vida. 

Prestá atención porque algunos gestionan alquileres entre dueños e inquilinos sin usar inmobiliarias como mediadoras, y también hay otros que publican sus alquileres como temporarios pero si preguntamos, también ofrecen una alternativa fija. 

Les dejo links de los más conocidos, pero sepan que no sólo no son los únicos, las inmobiliarias a veces también publican en sus propias páginas. 

Argenprop

Zonaprop

Mercadolibre

Facebook

Properati

Soloduenos

Liderprop

Cabaprop

Liderprop

Tip: Hacete user y amigate con las alertas, muchas de estas páginas permiten diseñar búsquedas específicas. Como por ejemplo: máximo de alquiler, máximo de expensas, mínimo de metros cuadrados y otras características. 

Así se ve una alerta de Zonaprop, podemos agregar muchísimos factores adicionales, también elegir que nos avise diaria o semanalmente.

3) Barrios que no

El barrio más caro de capital federal es Palermo/Recoleta.

La razón de esto es que es un polo cultural y gastronómico. Esto significa que es la zona elegida por extranjeros turistas o “nómades digitales” y por lo tanto, la mayoría podrá pagarlo en euros/dólares. Esta es una zona donde los propietarios siempre van a priorizar ofrecer el espacio al mejor postor y las chances que tenemos como locales, a menos que tengamos sueldos elevadísimos, son escasas o quedan relegadas a departamentos minúsculos con ventanas a pulmones de edificios tristes, TRISTES (evocando cierto meme de Rata Blanca).

Lo único que quiero decirles al respecto es: Si son extranjeros, aunque tengan dinero para tirar al techo: NO SE DEJEN ENGAÑAR. Es posible que les estén queriendo cobrar más de lo que vale ese alquiler, si les queda algo de empatía en su corazón, recuerden cuánta gente necesita alquilar algo cerca de su trabajo y tal vez no puede, porque el propietario sabe que habrá extranjeros haciendo pocas preguntas y dejándose estafar por sus dólares. Entren a las comunidades, pregunten y no solo se beneficiarán ustedes, también contribuyen al bien común de inquilinos locales. 

Palermo, cuna de bares, sobreprecio, paradas de bondi con autos estacionados y cucas… las que no se escriben con k.

Lo que quiero decirle a inquilinos locales es: DESPIERTEN. Palermo no es el mejor lugar para vivir: el tránsito es insoportable, el ruido es casi constante (es zona de salidas nocturnas), los precios están nivelados para extranjeros y una de mis opiniones que me ha valido la cancelación en redes de más de uno: HUELE MAL. No huele mal porque me parece a mí, cualquier polo gastronómico cuenta con una enorme cantidad de deshechos orgánicos y, si estás leyendo esto durante la gestión de Jorge Macri, lamento comunicarte que la gestión de limpieza es peor que la anterior. Ni empecemos a hablar de las cucarachas, que siempre están presentes donde abunda la comida, no importa cuántas manos de lavandina hayan pasado por ahí. 

Los otros barrios que no recomiendo demasiado son aquellos que tengan una enorme población de negocios diurnos y por ende, se convierten en tierra de nadie por la noche. A menos que seamos de esas personas que nunca salen a la noche, en cuyo caso es el escenario ideal, porque ahí si que no vuela una mosca después de las 20:00 y se puede dormir. Específicamente hablo de toda la zona de Avellaneda en Flores, la zona más comercial de Once, el corredor de Rivadavia y las mueblerías de Floresta, también el recorrido de talleres mecánicos de Warnes. Puede haber otros similares pero al menos estos son los que más recuerdo. 

El mismo razonamiento también corre para esas zonas dominadas por un enorme “paredón” que corresponde a algo que cierra de noche, como fábricas, estaciones, canchas, oficinas, hospitales (no suelen cerrar de noche pero lógicamente habrá menos movimiento) o cementerios. Ahí entran en la ecuación algunas zonas de Chacarita, Parque Patricios, Retiro, Congreso, Barracas, Agronomía e incluso la zona lindante del microcentro con Puerto Madero.

Por supuesto que me puedo estar olvidando de mencionar más áreas, tampoco me conozco capital como la palma de mi mano. Pero me pueden dejar sugerencias para agregar al artículo.  

Chacarita cerca del cementerio: hermoso de día, tierra de nadie a la noche.

4) Barrios que sí

Si te gusta la tranquilidad y el estilo barrial pero no podés estirarte económicamente, es fundamental encontrar las joyas escondidas de capital. Son barrios dentro de barrios que por determinadas características de la zona como instituciones, plazas, estaciones de subte, recorridos de colectivo y variedad de negocios; llegan a ser la mejor opción si tenemos que hacer un balance entre costo y calidad. 

Por supuesto que si por mí fuera estaría viviendo en Caballito, mi barrio favorito y una de las zonas más neurálgicas si de transporte hablamos. Pero la realidad es otra y los alquileres de ciertos lugares están por encima de mis posibilidades y las de muchos; sin embargo existen alternativas que por un pequeño sacrificio se pueden elegir. 

¿Cuál puede ser el sacrificio? La lejanía. Cuanto más cerca estés del primer cordón del conurbano o más lejos de las estaciones de subte, tus posibilidades de encontrar algo bueno, bonito y barato; aumentan. A menos que literalmente encuentres un departamento al lado de las vías del tren, que puede no ser tan malo y abarata costos. 

Caballito. El verdadero quién pudiera.

Mis barrios favoritos son: Villa Luro, Versalles, Floresta, algunas zonas de Flores, Almagro, Villa Crespo y Boedo. Y por supuesto, pero ya a valores un poquito más altos: Saavedra, Villa Urquiza y Colegiales. Existen otros que son baratos pero quizá es más complicado el tema del transporte, ideales para gente con auto: Villa del Parque, Villa Devoto y Plaza Irlanda.

La mejor opción es recorrer con Google Maps y si hay plazas, clubes pequeños, ferias y otros espacios que congregan vecinos, es más factible que puedas disfrutar de tu barrio y hasta llegues a enamorarte. Si ya vas con una decisión medianamente tomada, no dejes de caminar la zona y, si está en tus posibilidades, pasar a diferentes horas del día. A veces tener que tomar un bondi más puede hacer que tus mañanas arranquen con algo verde por la ventana y el sonido de los pajaritos, eso es ganar salud. 

También he aprendido que si la zona tiene actividad, no siempre es negativo encontrar lugares cerca de avenidas o autopistas, a veces una sola cuadra de distancia puede hacer toda la diferencia. 

Desde ya que tampoco descartaría el conurbano. Si están cerca de una estación de tren, santo remedio; siempre recordando que a la noche somos como la Cenicienta: hay que volver a casa antes de las 12 o nos convertimos en calabaza. 

Villa Devoto está en un gran momento, alquileres accesibles, gastronomía en ascenso… solo necesita un buen subte.

Momento de elegir: Factores determinantes

Prioridades y Sacrificios 

Cuando busquemos lugar donde vivir y no podamos darnos el lujo de elegir lo que se nos cante, habrá que hacer un listado de prioridades y tener en cuenta que posiblemente haya algunas a sacrificar. Por este motivo es que es clave que tengamos esa lista mental bien ordenada en nuestra cabeza, a veces hay que decidir en el momento y saberlo nos ayudará a elegir. 

Por ejemplo: mis prioridades eran buena iluminación, 3 ambientes, bajas expensas, un balcón o patio, mínimo de 3 cuadras a algún subte, cocina amplia y nada que se pase de una avenida x. Al momento de elegir, la cocina de mi departamento terminó siendo pequeña, las cuadras al subte fueron 6 y se pasaba por dos cuadras de la calle que consideraba el límite, pero al cumplir el resto de los requisitos, decidí avanzar.

Les dejo un listado de prioridades en las que no solemos pensar pero que pueden ser clave: Iluminación, calefacción, ventilación, pulmón de edificio, frente o contrafrente, patio, balcón, piso alto, piso bajo, bajas expensas, presión y temperatura del agua, altas expensas, cercanía a subte, tren o colectivo, cocina amplia, habitación amplia, hay obras realizándose cerca, es zona de marchas, acepta mascotas, paredes gruesas, con SUM, con amenities, cercanía al trabajo u otros espacios, cercanía a tiendas de conveniencia (supermercados y almacenes), ruido, horario al que le da el sol (depende de la orientación la mayoría de las veces), acceso a espacios verdes, qué servicio de Internet llega a la zona, etc. ¿Ustedes qué priorizan?

Orientación

No voy a describir todas las prioridades pero sí hacer una aclaración respecto a la orientación, parece una estupidez pero he notado que no todo el mundo lo tiene en cuenta. 

El sol sale por el este y se esconde por el oeste. Por lo tanto, ventanas que apunten al este recibirán el sol de la mañana y las del oeste, el sol de la tarde. Esto tiene sus ventajas y desventajas, el sol de la tarde es una joya en invierno, una desgracia en verano. Orientaciones Norte y Sur suelen ser las mejores, donde el sol para por “los costados” sin embargo, si estamos rodeados de edificios, es posible que recibamos poca cuota solar durante el día. 

Otra cosa que aprendí sobre el sol por las malas, es que tener una pared a la que le da el sol de la tarde todo el día, se convierte en una estufa de verano. Me pasó de alquilar un departamento que, al no tener edificios a los costados, no había nada que se interpusiera entre la pared y el sol, provocando que volver de trabajar en verano fuera aterrizar en el infierno, incluso sin tener ventanas de ese lado. 

Ninguna orientación es 100% perfecta, por eso también habrá que pensar en qué clase de persona somos: ¿Me banco más el calor o el frio? y qué momento del año significará más gastos para mí: Aire acondicionado o estufa, por ejemplo.

Expensas

Suele ser algo que no se mira demasiado y hay que tener mucho cuidado. Vivir en edificios con encargado representa pagar mayores expensas, pero también es cierto que los encargados suelen ocuparse de algunas cuestiones que pueden llegar a ser importantes (reparar un termotanque, vigilar la puerta, recibir un paquete, etc.), más allá de lo que nos haga sentir Francella después de ver su serie. 

Las expensas también crecen cuanto más mantenimiento requiere el edificio, esto implica que tanto los edificios demasiado viejos donde siempre algo se rompe, como los edificios demasiado modernos (y chetos) con gimnasio, SUM y todos esos detalles (comunmente llamados “amenities”, ya la palabra es cheta), suelen representar mayor gasto al bolsillo. 

Cabe destacar que las expensas hay que leerlas SIEMPRE. En el detalle podremos descubrir si se nos está cobrando un gasto extraordinario, el cual corresponde ser pagado por el propietario. Los mismos suelen ser aquellos que no están tan ligados al mantenimiento cotidiano, sino a reparaciones o cambios afectados por la historia del edificio o errores en su construcción y diseño. 

Esta serie es un psyop

Visita

Si viste un aviso que te pareció demasiado bueno para ser verdad, te aconsejo que vayas con el dinero para reservarlo y pidas el primer turno para verlo, de ser posible. 

Más allá de esto, si es de tus primeros alquileres y sos una persona joven, es recomendable que te acompañe alguien mayor y si es un varón, mejor. ¿Estoy de acuerdo con esto? Por supuesto que no, pero yo no hago las reglas de cómo se sigue manejando la sociedad hoy en día y, si querés imponer respeto, esto suele servir. 

Tampoco tengas vergüenza de tocar todo, te insto a que lo hagas con mucha intensidad: paredes para chequear humedad, abrir las canillas para testear presión y temperatura del agua, pedir visitar el depto a distintas horas del día si esto es una posibilidad, corroborar como cierran y abren ventanas, cortinas y puertas, etc. Tener en cuenta estos factores no sólo desenmascara los problemas para una posible negociación, puede ayudarte a que el dueño arregle esas cosas antes de instalarte o proponer hacerlo por tu cuenta y que te lo vaya descontando de los alquileres. 

Paciencia 

¿Es verdad que hay gente que se muda al primer departamento que visita? Sí, puede pasar. Pero lo mejor que podés hacer es bajar las expectativas y prepararte para un camino que tal vez te lleve un buen tiempo.

No puedo dejar de insistir en qué importante que es consumir una cantidad enorme de publicaciones hasta afinar lo suficiente el ojo para detectar oportunidades.

Después de esto, mucho es una ruleta porque a veces te toca la vivienda más linda del mundo con un dueño que es una mierda, o un departamento medio pelo donde el propietario hace concesiones porque hay buena onda. 

Alquilar en Buenos Aires es cada vez más difícil, informarnos es la mejor manera de no dejarnos estafar. 

¡Mucha suerte!

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